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日志

 
 

【转载】楼 市 是 如 何 暴 涨 的?真 相 触 目 惊 心!  

2016-11-06 09:39:33|  分类: 转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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引用:房地产作恶到这个份上了,全面祸害社会,是不是该清算了呢?对房地产界的黑恶势力是不是该启动严打程序了呢? - 东篱散人 - 东篱散人1818的博客

 

经常看到有人说“你不知道,现在有钱人真多,房子就是刚需,某某小区十几万一平很多人疯抢”!

刚好家里有人搞贷款的,揭开一个大多数人不知道的真相:很多楼盘的价格是怎么做起来的?房产商自己买自己的房。以下说说操作流程:

比如是房产商A,开盘了100套房,每套售价100万,那就是1亿的资金量,对吧,现在一开盘,我直接把价格报到200万,暂时没人买怎么办?ok,我去搞一批身份证,比如公司员工的姐姐,部门经理的老丈人,用他们的身份以200万的价格买下来,由房产公司付首付,并还房贷,同时,另外签一份合同,把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位。

然后,法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款,获得资金,因为这些原本值100万的房子是以200万购买的,那银行的评估认为它值200万,银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款,这个资金再拿来还房产公司A的月供,公司就可以有大量的现金流,然后坐等房子慢慢卖。

你以为银行不知道这件事吗?银行的人都知道,但为什么不管?因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源,如果不给贷,从最底层的审批员到分行行长,都完不成任务,拿不到奖金。

中间有几年银行贷款卡的比较严,加上当时实体经济也还过得去,银行还愿意把钱贷给企业主。从去年开始,实体企业萧条,银行日子难过,房产公司就成了银行的救命稻草,谁还敢卡它们的贷款?

而且,南方一些手里还有点钱的老板,工厂也不干了,变卖出来一些资金,干什么好呢?工厂赔钱,高科技咱又不懂,那就买房子吧,感觉比较稳妥。

于是两方合力,就成了房产泡沫,这也是为什么深圳疯涨,也许是深圳工厂主多,套现买房的也多。你现在去深圳的一些新开楼盘,价格特别离谱,动不动十几万一平,但是很快就要售罄,并且你一看,购房合同都有,身份证也是大活人,这种房子,基本都不是“业主”本人住,房产公司A会租出去,租户的租金也不会打给“业主”本人。

这些高档楼盘租金贵,不容易租出去,就只好空着,然后告诉来买二手房的人,“业主”是大老板,手上很多处房产,对价格不敏感。偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的,觉得再不买还得涨,咱砸锅卖铁也得入手一套,然后房子就非理性地上涨了。

前些年不限购,曾经出现过一个土著穷老头名下挂了一堆房产的事,那会儿身份资料还挺便宜,因为没有限制,后来限购,这种有购房资格但买不起房的人(很多是本地屌丝,或者离异无房的)就被炒起来了,通常一个本地人可以挂两套房产(如果是单身)。

有些人问,说不对啊,我刚看的二手房,也是这种天价啊,那是怎么回事呢?接下来解释下这种情况。

前面说了,房产公司A卖出的1101的房,业主叫张三,但是1101的房本被抵押给法人公司B,再然后抵押给银行了,所以张三只是个“影子业主”,你找中介买二手房,从接触到最终过户,张三只是个傀儡,实际的房东是法人公司B。

我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻(当时还没限购),本地土著,大专学历,一接触就知道是处于社会底层那种,并且俩人都是市民,没有拆迁房的机会,而且房子也不是回迁房。

当时我觉得房子楼层阳光户型不好,他俩就说,我们在这个小区还有好几套,你可以看看,我当时就有点纳闷,因为这是个新楼盘,购房合同就是不久前的事,不可能是继承,如果说是父母帮忙,以他俩的谈吐,家庭出身应该也不会太好。果然,最后他俩拿出的房本,都是副本,并且一次只给拿出一本,还得提前约时间。

另外分享一组统计数据:

为了衡量一线城市房价有多疯狂,来看一组公开数据:

2月份,北京二手房均价40532元每平方米,如果要买一套100平米的房子,总价405.32万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍(北京董事长、总经理平均年薪47.6万元),即不吃不喝8.5年,这些董事长、总经理(总裁)才能在北京买一套房子。

2月份,上海二手房均价40267元每平方米,如果要买一套100平米的房子,总价402.67万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍(44.6万元),即不吃不喝9年,这些董事长、总经理(总裁)才能在上海买一套房。

2月份,深圳二手房均价46130元每平方米,如果要买一套100平米的房子,总价461.3万元(不考虑各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍(57万元),即不吃不喝8年,这些董事长、总经理(总裁)才能在深圳买一套房。

也就是说,这些身处一线城市顶尖的人才,要在本地买一套房,如果没有其他收入,也需要差不多10年不吃不喝。

而去年的A股市场,有40%的企业净利润低于1500万元,也就是说,4成的上市公司,一年挣不出一套好房子的钱,实体经济被楼市挤压了。

再谈个问题,既然大城市的房价水分多,那二线三线四线的房子可不可以买?

这里说明下,中 国一线城市房价的泡 沫,是靠集合二三四线楼市之力撑起来的,其结果是掏空了中小城市的资金池。

至于可不可以买,我就说一点:你感觉买起来压力还能承受,就买,否则,就不买,不要幻想着把这事当成投资一买N套。

但是有人还是会说,我身边真的有很多有钱人啊,他们是真的有买房啊,比如:那帮搞金融的、土豪老板。

这个论调有点类似于“高手都在民间”,你问在哪儿呢?反正在民间。

我从来不否认有钱人阶层的存在,问题是,什么叫有钱人买房的多?你说我们学校有50个考上武汉大学的,多不多?看起来挺多,可是如果我们学校有1万应届生呢?还多吗?考虑这类问题,一定得有个比例的概念。

所以,你说有钱人“多”,一定得考虑两点,一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市,二是他们这么多钱是哪儿来的?

首先,咱们得把王健林马云这种人摘出去,这不属于日常讨论范围,这种人再有钱,数量毕竟太少了,而且他们要买也是豪宅,跟普通刚需不搭调,影响不了楼市基本面,因为马云的财产可能是你的一百万倍,但他不可能买100万套房子。

其次,咱们得把收入偏低的群体,因为这种家庭,一线楼市怎么疯涨都和他们无关,他们主要住在自己三四线城市的老家20年前的老房子里。

以下进入干货阶段,高能预警:

1、你认识现在全款买房的人吗?一次性几百万一千万扔出去,不需要贷款的。

说一下我比较了解的情况吧。

我认识两个最近刚买了房的,一个是扬州人,家里做环保设备生意的,厂子开了十几年了,算是个小富二代,家里资产差不多上亿,在扬州有多处房产,在上海买了一套二手的,为了买这套房抛了一部分股票,扬州卖了一套大的房。

另外一个家里是开诊所和超市的,比较有钱,然后去年在北京买了一套,两家人一起凑了首付,然后一起帮忙还贷。

这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者,他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。

不夸张地说,资产5000万元以下的商人家庭,都没有能力在一线城市全款购房,为什么?因为商人要做生意,他的现金流占资产的比例是有限的,如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金,那他家的资产最起码得好几亿。

这就是为什么一些中型企业企业主要独立在一线城市购置房产,也必须卖掉自己老家的几套房子,以及贷款的原因。

这就是我前面说的,一线城市房价掏空二三四线。

比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂,效益还行,工厂年销售额5000万(这就算挺大规模了),一年下来能有多少可自由支配的纯利润?也许不超过100万,因为你还要投入再生产,还有生产中的押款。而这100万,有时候还得跟兄弟姐妹分,因为江浙的制造企业主,很多都是几个孩子。

当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时,可以轻松全款,但如果要买深圳1000万一套的,就捉襟见肘了,只能是卖了老家的两套房,加上现金付个首付。

看到没,京沪深广在买,而二三四线在卖,这就是为什么二三四线房价很多往下走,一线还高企的原因。那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢?三线城市殷实的小康之家,他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产,加上首付。

同时提醒一下大家,除了我前面说的虚假购房以外,还有一种,捂盘,连假合同都不用做,开盘100套,只卖10套,剩下90套都告诉你卖光了,然后拿这些房子去银行抵押,当然,这种更加赤裸裸,连伪装都不需要了。

很简单,第一,把楼盘做成N期,一期放两栋楼不就行了,看见没,那些不是没人买,是买了但还没盖好呢。

第二种,把房子租出去,比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓,拿下一整栋楼,统一装修风格了往外租的,幕后的业主都是房产商自己。

最后说一段,我对未来房价的预测吧,大体上会跌,理由如下:

1、老龄化,即使放开了二胎,现在看来生育率也不可能回去了,未来若干年,这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮,毕竟,买房主力是年轻人,老头谁买房呢?

2、大的供需关系,基本上,该有房的家庭,都有了,十多年前去一线混、买的早的人已经定居了,现在一线二线买不起房的孩子,老家也都有房,不至于没地方住,他们中的绝大多数人,无论怎么努力,把老家房子全卖了,把两边父母积蓄全榨干,加上还贷,也依然买不起,慢慢地,他们烧完了青春,会回家的,能留下来的,千里挑一吧。

3、经济增速放缓。过去那么多年,为什么国人都笃信房价上涨,很简单,因为经济上行,连续增长二三十年,这也是所有经济体都遭遇到的规律。对于未来经济的走向判断们还是持谨慎态度。

凡事,都有个尽头,楼市也一样。

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